רשות המסים פרסמה היום (שלישי) נייר עמדה מקצועי חדש, העוסק בסוגיית מיסוי יורשיו של בעל דירה קשיש שנפטר במהלך פרויקט התחדשות עירונית. המסמך מבהיר באילו נסיבות יוכלו היורשים ליהנות מהטבות המס שניתנו לקשיש במסגרת העסקה, ומתי זכאותם תיבחן מחדש בהתאם למעמדם האישי.
פרויקטים של התחדשות עירונית, ובהם פינוי-בינוי ותמ"א 38, עשויים להימשך שנים ארוכות ממועד חתימת ההסכם עם היזם ועד להשלמת הבנייה. במהלך תקופה זו עלול בעל דירה קשיש, שכבר התקשר בהסכם הכולל תמורות מיוחדות המגיעות לו מכוח החוק, ללכת לעולמו ולהותיר את הזכויות בדירה ליורשיו.
על פי החוק, יזמים בפרויקטים מסוג זה נדרשים להציע לבעלי דירות קשישים חלופות מיוחדות שאינן מוצעות בהכרח ליתר בעלי הדירות. בין האפשרויות נכללות קבלת שתי דירות קטנות במקום דירה אחת, דירה קטנה בתוספת פיצוי כספי, מעבר לבית אבות בשווי מתאים, או מכירת הדירה החלופית ליזם לצורך רכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט.
לחלופות אלה נלוות הטבות מס ייעודיות, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. אלא שעד כה התעוררה שאלה כיצד יש לנהוג כאשר הקשיש נפטר לאחר שהיזם התחייב להעניק לו את התמורות המיוחדות, אך בטרם הגיע המועד הקובע לצורכי מס.
בנייר העמדה מבהירה רשות המסים כי המועד המכריע הוא "יום המכירה" – המועד שבו העסקה נחשבת למכירה לצורכי חוק מיסוי מקרקעין.
אם בעל הדירה הקשיש נפטר לפני יום המכירה, זכאותם של היורשים להטבות המס תיבחן בהתאם לזהותם ולזכויותיהם האישיות במועד זה. המשמעות היא שהיורשים לא יוכלו ליהנות באופן אוטומטי מהטבות המס המיוחדות שנועדו לקשישים, גם אם היזם כבר התחייב להעניק אותן למוריש.
במצב כזה, ככל שלא נקבע מנגנון חלופי בהסכם המקורי או בהסכם חדש מול היזם, המיסוי ייקבע בהתאם להוראות החוק החלות על היורשים עצמם. הדבר עשוי להשפיע, בין היתר, על האפשרות לקבל שתי דירות קטנות או דירה בתוספת תשלומי איזון בפטור ממס.
עם זאת, רשות המסים מבהירה כי היורשים והיזם רשאים להסכים, לפני יום המכירה, על שינוי התמורות שנקבעו בהסכם המקורי. במקרה כזה תידרש הגשת הודעה מתוקנת לרשות המסים, שתכלול את פרטי היורשים ואת פרטי ההתקשרות המעודכנת.
לעומת זאת, כאשר בעל הדירה הקשיש נפטר לאחר יום המכירה, קובעת רשות המסים כי הטבות המס שניתנו לעסקה מכוח ההוראות החלות על קשישים ימשיכו לחול.
במקרה זה, פטירת בעל הדירה אינה מביאה כשלעצמה לשלילת ההטבות, שכן הזכאות כבר נקבעה במועד הרלוונטי לצורכי מס.
ההבחנה עשויה להיות בעלת משמעות כלכלית ניכרת עבור משפחות של בעלי דירות קשישים, במיוחד בפרויקטים שבהם נקבעו תמורות הכוללות מספר דירות או רכיב כספי נוסף.
נייר העמדה החדש מצטרף למסמך נוסף שפרסמה רשות המסים לפני מספר חודשים, שעסק במדיניות המיסוי בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה ונמצאת בהליך התחדשות עירונית.
בשורה התחתונה, ההבהרה החדשה מדגישה כי עצם העובדה שבעל הדירה היה זכאי להטבות מס כקשיש אינה מבטיחה כי יורשיו ייהנו מהן. המועד שבו נפטר ביחס ליום המכירה עשוי לקבוע את היקף הטבות המס שיחולו על העסקה.
