בעקבות הבחירות: “צפויה עליה דרמטית במחירי הדירות בישראל”

ניר שמול מנכ”ל חברת שניר, המתמחה בשיווק נדל”ן אומר: “בימים האחרונים אנו עדים למכירות מוגברות כתוצאה מההודעה על הקדמת הבחירות”.

לדבריו: “קהל יעד גדול של משקיעים שבשנתיים האחרונות ירד, חלקו בקרב רוכשי הדירות לאור מיסוי גבוה על רכישה של דירה שנייה והגבלת המימון על ידי בנק ישראל במטרה לצנן את השוק ולהוריד את המחירים, החל ביומיים האחרונים, לרכוש מחדש דירות”.

“הסבר נוסף קשור לחשש של משפרי הדיור מעליית מחירים קרובה כתוצאה מירידה משמעותית בהתחלות הבנייה, לפי נתוני הלמ”ס ירידה של קרוב ל 20 אחוזים בהתחלות בנייה, וגם החשש של הזוגות הצעירים מסיום תוכנית מחיר למשתכן עם התפזרות הכנסת ואי ידיעת הזהות של שר האוצר הבא ומה תהיה מדיניותו כלפי תוכנית מחיר למשתכן המיועדת למחוסרי הדיור”.

הצטברות של כל הנתונים הללו הביאה בימים האחרונים ללקוחות רבים “שישבו על הגדר” לרכוש דירות. בחברת שניר מדווחים על עלייה של כ 30 אחוז במספר העסקאות בימים האחרונים.

לדברי שמול: “חשוב להבין כי מחירי הנדל”ן עלו מאז תחילת כהונת הממשלה במעלה מ 12 אחוזים, למרות ירידה של 2 אחוזים בשנה החולפת. עלייה זו מצטרפת לעליות קודמות במחירי הדיור בישראל החל משנת 2006 בעשרות אחוזים ובחלק מהמקרים למעלה ממאה אחוז ריאלית. למרות כל מאמצי הממשלות הקודמות להוריד את מחירי הדיור, ישנו קושי רב לעשות כן. הסיבה המרכזית הינה גודל האוכלוסייה בישראל שעולה משנה לשנה וצפוי בשנת 2050 להכפיל את היקפו, כלומר כ-20 מיליון אנשים בשנה זו. קצב גידול זה הינו הגבוה ביותר במדינות ה OECD .

“רשות ההגירה והאוכלוסין פרסמה בחודשים האחרונים את הנתונים הבאים: בישראל נולדו כ 168000 תינוקות במהלך השנה העברית החולפת, כ-25000 עולים חדשים וכ-25000 אנשים התגרשו לעומת כ 41000 אנשים שנפטרו ו-47000 אלף דירות שנבנו. כלומר כמות הדירות יותר תואמת את כמות הנפטרים ולא את כמות החיים. בישראל לפי נתונים אלו יש מחסור של לפחות 100 אלף דירות בשנה אל מול הנתונים הללו, כלומר לא רק שאנחנו לא מצליחים להדביק את הפער מהעבר אלא הוא גדל בצורה משמעותית מדי משנה ועלול להגיע למחסור של מיליון דירות ב 30 שנה הבאות אל מול הביקוש ונתוני הילודה, עלייה וגירושים”.

כלומר הפתרון האמתי למצוקת הדיור בישראל לא יגיע מהגברת מיסוי או ניסיונות לצנן את השוק בהגבלת מימון או אמצעים מלאכותיים אחרים אלא בהגדלה משמעותית של ההיצע ובאזורי הביקוש. רבים מבקשים לגור באזור המרכז כתוצאה מאפשרויות התעסוקה הרבות. מחיר למשתכן היא תכנית מצוינת למחוסרי דיור אבל היא מתקיימת בעיקר בפריפריה ולא באזור המרכז. הצפת הפריפריה בדירות זולות לא תוביל לירידת מחירים באזור המרכז לצערי אלא להפך, ככל שבונים פחות דירות במרכז כך מחירי הדירות עולים ביחס הפוך לכמות.

כאשר הלקוחות “יושבים על הגדר” גם היזמים “יושבים על הגדר” ולא יוזמים פרויקטים חדשים. זה מה שאנחנו רואים בשנתיים האחרונות, אנשים רוכשים פחות דירות וכתוצאה מכך הקבלנים בונים פחות דירות! כאשר הקבלנים בונים פחות והאוכלוסייה גדלה בקצב שציינתי, אנחנו נמצאים לפני התפוצצות של המחירים לצערי לא לירידה אלא לעלייה דרמטית במחירי הדירות בחודשים הקרובים.

יש להבין גם את הפסיכולוגיה של הכלכלה עליה קיבלו טברסקי וכהנמן פרס נובל, האי רציונאלית בקבלת החלטות כלכליות. אנשים רוצים שמחירי הדירות ירדו עד לרגע שבו הם קונים, מרגע שהם קנו הם רוצים שהמחירים יעלו, כך עובדת הכלכלה. כאשר הממשלה עשתה רפורמה בסלולר והמחירים ירדו מ-500 ₪ לחודש בממוצע ל-50 ₪ בחודש אז העם שמח והבעלים של חברות הסלולר בכה ,כאשר מנסים להוריד את מחירי הנדל”ן ,אז 65% מהעם שמחזיק בדירות לא רוצה באמת שהמחירים ירדו ונפגעת לו תחושת העושר. אנשים לצערי לא חושבים על המחירים שבהם ילידיהם ייקנו דירות אלא על הירושה שישאירו להם בלכתם מן העולם.

ענף הנדל”ן הינו ענף מחולל בדיוק כמו התיירות כאשר לקוח קונה דירה הוא קונה כסף מהבנק, מוצרי חשמל, ריהוט וכו’ בדיוק כמו שתייר מגיע לארץ הוא מכניס כסף רב לענפים נוספים כמו מלונאות, רכב, אוכל, אופנה וכו’. כאשר מנסים לעצור את הקטר של המשק, המשק כולו נפגע, יחס החוב תוצר של ישראל עולה כתוצאה מאובדן הכנסות, הריבית עולה, שלא לדבר על עלות תכנית מחיר למשתכן שעולה למדינה לפי ההערכות 7-10 מילארד שקל כלומר הוצאה ציבורית והמשק נכנס להאטה.

משקיעי הדירות כתוצאה ממהלכי המיסוי והגבלת האפשרות לקבלת משכנתא עד לגובה של 50 אחוז בלבד ממחיר הדירה רוכשים במספרים הולכים וגדלים נדלן בחול (על פי ההערכות 2.5 מילארד דולר בשנה זו) והמדינה לא מקבלת שקל אחד מרכישות אלו אלא מדינות היעד נהנות מהשקעות של הישראלים וכסף יוצא החוצה בהמוניו. מעבר לכך המשקיעים שרוכשים דירות בארץ הם הפתרון של אותם אנשים שאין להם הון עצמי ראשוני לרכישת דירה ויכולים רק לשכור דירה בארץ. מדובר על פלח גדול של ישראלים כיום. שהמשקיעים לא קונים דירות חדשות, מחירי השכירויות עולים.

משפרי הדיור שחוששים לרכוש כיום דירה חדשה כי לא יודעים מה יהיה עם הדירה הקיימת שברשותם מכיוון שהממשלה אומרת שהמחירים ירדו, החלו כאמור מאז ההודעה על הבחירות לרכוש דירה רגע לפני שהמחירים עלולים לעלות, כי ממשלת מעבר עסוקה בעיקר בבחירות ולא בתוכניות נדל”ן חדשות.

הזוגות הצעירים שחיכו להגרלות במחיר למשתכן, מבינים כרגע שבחודשים הקרובים העיסוק המרכזי לא יהיה בתוכנית זו, שלעניות דעתי מיצתה את עצמה ונכון היה לתת לזכאים בלבד, כלומר להחיל מבחני הכנסה ולסייע רק לאותם מחוסרי דיור שאין ברשותם דירה ואין ביכולתם לרכוש דירה בשוק החופשי, ולא לאנשים בעלי יכולת כלכלית גבוהה (התוכנית לא הבחינה בין האוכלוסיות הללו), ואלו שחיכו להגרלות להערכתי מתוך אלו שלא זכו עד כה בדירה במסגרת התוכנית יחזרו לרכוש דירות בשוק החופשי דבר שיביא עוד לחץ על השוק לעליית מחירים.

הבורסה היורדת כאמור מביאה אנשים רבים לפדות את חסכונותיהם המוחזקים בבורסה בעיקר בקרנות השתלמות ולהכניס כסף רב לנדל”ן שהוא אפיק סולידי יותר ובמרחק של שנים עולה בישראל לאורך זמן .

לדברי ניר שמול: “אני מציין כי אין אני קבלן או יזם, אלא משווק דירות כלומר שהמחירים עולים אנו מוכרים פחות והפרמייה שאנחנו מקבלים על עלייה במחיר זניחה ומזערית לעומת הרצון שלנו למכור כמה שיותר דירות לכמה שיותר אנשים ושיש ירידה בכמות העסקאות אז אנחנו נפגעים ראשונים. בנוסף כי כאזרח בישראל האינטרס האישי שלי גם כאבא לשלושה ילדים שהמחירים ירדו, שהילדים שלי יוכלו לרכוש דירה במחיר סביר ובר השגה. כל הנאמר פה נכתב מתוך דאגה אמתית למשק הישראלי ומתוך רצון עז למצוא פתרון אמתי לבעיית המחירים והמלאים בשוק הנדל”ן בארץ”.